• Wohneigentum – Rückkehr zu steigenden Preisen?

Wohneigentum – Rückkehr zu steigenden Preisen?

09.05.2018     THOMAS W. A. RINDERKNECHT Schätzungsabteilung HEV Zürich

Immobilienbewertung – Hedonische Bewertungen mit Qualitätssicherung durch eigene professionelle Experten.

Nachdem die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen 2015 noch stagniert hatten – nach über zehn Jahren Preisanstieg –, und 2016 sogar eher eine sinkende Tendenz festgestellt werden konnte, zeigt sich nun wieder eine spürbare Aufwärtsdynamik. Gemäss Wüest Partner AG sind es vier Faktoren, die für eine rege Nachfrage im Eigenheimmarkt sorgen: vermehrte Finanzierung von Hypothekardarlehen über Versicherungen und Pensionskassen, eine stabile Realwirtschaft, ein rückläufiges Angebot und die teilweise Unterschätzung der Risiken. Die Credit Suisse geht in ihrer Immobilienstudie 2018 jedoch nicht von einer Rückkehr zu einem überhitzten Eigentumswohnungsmarkt aus. 

Diese wiedererstarkte Nachfrage wird jedoch nach wie vor regional unterschiedlich verlaufen und sich bei den Einfamilienhäusern auf Objekte mit Preisen unter 1,5 Mio. Franken fokussieren; im gehobenen Segment muss weiter mit stagnierenden, teils eher sinkenden Preisen gerechnet werden. Bei den Eigentumswohnungen ist eine ähnliche Tendenz festzustellen. 

Interessant sind die Feststellungen der CS in ihrer Immobilienstudie 2018, wonach langfristig die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum durch die Demografie bestimmt wird: Das Verhalten der «jüngeren» Haushalte unterscheidet sich demnach klar von demjenigen der «mittleren» und der «älteren» Haushalte (Bewohner sind 70 Jahre alt oder älter). Aufgrund von Todesfällen sowie von Umzügen in altersfreundlichere Wohnformen sinkt die Nachfrage nach Wohneigentum in der letzteren Gruppe. Junge Haushalte sind vielfach die Käufer von dadurch frei werdenden Einfamilienhäusern. In den «jungen» Altersklassen (25- bis 44-Jährige) dominiert das Einfamilienhaus das Wachstum. Auf den ersten Blick mag das erstaunen, weil Einfamilienhäuser im Neuzustand aufgrund des höheren Landanteils zumeist deutlich teurer sind. Doch ältere Einfamilienhäuser, bei denen der Gebäudewert weitgehend abgeschrieben ist, können auch für «jüngere » Haushalte bezahlbar sein – insbesondere, wenn es sich um Lagen ausserhalb der Ballungszentren handelt. Ein derartiger Erwerb geht aber häufig mit nicht mehr zeitgemässen Grundrissen und einem aufgestauten Sanierungsbedarf einher, der zusätzliche Kosten verursacht. Letztlich ist jedoch für viele Paarhaushalte mit Kindern das eigene Haus nach wie vor die bevorzugte Eigentumsform.

Wie viel ist Ihr Eigenheim wert?

Was bedeutet nun diese Marktentwicklung für Ihr Eigenheim? Mit der HEV-Schätzungsaktion vergleichen wir Ihr Einfamilienhaus bzw. Ihre Eigentumswohnung mit in den vergangenen 12 Monaten effektiv verkauften Eigenheimen. Hierzu dient die bereits weit verbreitete und anerkannte hedonische Bewertungsmethode, die auf einer detaillierten Datenanalyse basiert (statistische-ökonometrische Vergleichswertmethode). Hedonisch wird diese Methode deshalb genannt, weil sie ein Gut (kann z. B. auch ein Auto sein) nach seinen inneren und äusseren Werten beurteilt und versucht, die Preisunterschiede – trotz unterschiedlicher Eigenschaften – im Vergleich zu einem ähnlichen Gut zu erklären.

Bewertungsmethode

Im Gegensatz zur klassischen Bewertungsmethode, die auf einem Wertmodell basiert – und somit einen Wert und nicht einen Preis bestimmt –, ist die Grundlage für die hedonische Methode ein Preismodell oder, wissenschaftlich korrekter ausgedrückt, ein ökonometrisches Modell. Während bei der klassischen Bewertungsmethode der Wert auf der Grundlage der Finanzmathematik und einiger weniger wertbestimmender Parameter und Erfahrungswerte (Landpreise, Baukosten, Entwertung usw.) berechnet wird, geht das hedonische Modell von einer Vielzahl preisbestimmender Faktoren aus, die mithilfe effektiv bezahlter Preise von Vergleichsobjekten den mutmasslichen Marktpreis bestimmen. Denn jeder Käufer ist bereit, für eine bestimmte Eigenschaft einen gewissen «Teil-Preis» zu bezahlen. Diese Eigenschaften werden wie folgt definiert und jedem gehandelten Objekt zugeordnet: Die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) und die Mikrolage. Die Herleitung der letzteren erfolgt über ein GeoInfo-Modell mit einem Raster von 25 m mal 25 m, das auch die Eigenschaften des Geländes, der Infrastruktur, Immissionen und Zonierung usw. berücksichtigt. Dann die quantitativen Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und qualitativen Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard usw.). Weiter werden je nach Angaben spezielle wertmindernde oder -vermehrende Informationen und Zusatzobjekte integriert. Diese Daten verkaufter Objekten werden von wenigen, spezialisierten Unternehmungen regelmässig erfasst. Mittels dieser gesammelten statistischen Daten und komplexer mathematischer Verfahren (multiple lineare Regression) können nun durch Vergleiche die zu erwartenden Marktpreise gängiger Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen berechnet werden. Datengrundlage bilden je 9000 bis 10 000 Handänderungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Die Vorteile dieser Methode sind die niedrigen Kosten und die Tatsache, dass das Ergebnis auf effektiven Preisen von Vergleichsobjekten basiert. Als Nachteil ist anzusehen, dass sie kein Urteil über Sanierungsaufwand und Energieeffizienz durch Experten ermöglicht, da die Liegenschaft nicht besichtigt wird.

Was ist mein Eigenheim wert?
BILD: ROBERT KNESCHKE / FOTOLIA

Was ist mein Eigenheim wert?

Der HEV Schweiz und die Abteilung Bewertung ∕ Expertisen des HEV Zürich ermöglichen Ihnen eine hedonische Bewertung Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung.